Казус - държавен изпит ГПН, 13.10.2012 г.

[aahz]

Предлагам на любознателните да поблъскат глава над тази задачка - за мен поне в някаква степен бе приятно и ми е любопитно(май всъщност по-скоро живо ме касае...) какви други гледни точки са възможни. Та, наслаждавайте се :


Съпрузите Анелия и Иван Иванови притежавали панелен апартамент в София, придобит от тях в съпружеска имуществен общност. За да осигурят по-добри жилищни условия на родилото им се дете, Иванови купили едноетажна къща в Елин Пелин и се регистрирали адресно там. тъй като Анелия настоявала да не се продава апартаментът в София, съпрузите решили да го дават под наем и на 1.10.2007 г. сключили наемен договор с Христов за срок от 8 години. Договорът бул сключен в писмена форма с нотариално удостоверени подписи на страните. Било уговорено, че наемната цена няма да бъде увеличавана до края на договора, срещу което наемателят Христов ще извърши до 30.03.2008 г. за своя сметка основен ремонт и саниране на наетия апартамент. Христов изпълнил точно задълженията си по ремонта и санирането на апартамента, като похарчил общо 19 800 лв. за тази цел и плащал редовно наемната цена.
В началото на 2009 г. Иван Иванов започнал дейност като едноличен търговец и задлъжнял към доставчика си "Стар" ЕООД със сумата 57 000 лв., която не могъл да заплати на падежа. След преговори Иван Иванов предложил на Захариев, който бил едноличен собственик на капитала на "Стар" ЕООД, да му прехвърли едностайния апартамент в София като гаранция за погасяване на дълга, а след плащането на главницата и лихвите апартаментът да бъде прехвърлен обратно на Иванови с нотариален акт. Иван Иванов предупредил Захариев, че сделката трябва да остане в тайна от Анелия, тъй като тя държи апартаментът да не се продава. Иванов и Захариев уговорили,че ако Иванов не погаси изцяло задължението си към "Стар" ЕООД в срок до 21.12.2009 г., Захариев ще има правото да се разпореди с апартамента както намери за добре. Захариев поискал това споразумение да се състави в три еднообразни екземпляра, за да даде един от тях на управителя на "Стар" ЕООД.
На 1.06.2009 г. Иван Иванов прехвърлил на Захариев апартамента при уговорените условия с нотариален акт.
Иван Иванов не успял да заплати в срок дълга си към "Стар" ЕООД и на 15.01.2010 г. Захариев обявил апартамента за продажба. При огледа, извършен съвместно с кандидат-купувач, Захариев заварил Христов в апартамента и поискал от него да го опразни незабавно. Христов се легитимирал като наемател и отказал да допусне посетителите в жилището. Възмутен от станалото, Христов се обадил веднага по телефона на Иван Иванов и му заявил, че при това развитие на нещата разваля договора за наем, като иска Иванови да му възстановят сумата на заплатените до момента наеми, както и разноските по направения от него основен ремонт на наетото жилище в размер на 19 800 лв. съгласно разходните документи, които ще им представи.
Захариев предявил ревандикационен иск против пред районния съд в Елин Пелин. Поради това, че връчителят не заварил Иван Иванов у дома, преписът от исковата молба бил връчен на съпругата му Анелия на 20.03.1012 г. Адвокатът, при който Анелия отишла да се консултира, я посъветвал да заведе иск, който тя, предвид влошените съпружески отношения предявила на 20.09.2012 г. Освен това, пак по съвет на адвоката си, Анелия поискала да бъде конституирана като помагач на Иван Иванов по предявения против него ревандикационен иск.
Въпроси:
1.Квалифицирайте сделката между Иван Иванов и Захариев и с оглед на това отговорете действителна ли е тя.
2. Нищожна ли е продажбата на апартамента, извършена от Иван Иванов без участието на Анелия?
3. С какъв иск разполага Анелия, срещу кого следва да го предяви, в какъв срок и какви ще са последиците от уважаването му? Допустим и основателен ли е заведеният от нея на 20.09.2012 иск?
4. Кои са надлежните страни по ревандикационния иск в процесния случай? Следва ли Анелия да бъде конституирана като подпомагаща страна?
5. Компетентен ли е съдът в Елин Пелин да се произнесе по ревандикационния иск? Ако приемете, че исковата молба подлежи на вписване, откъде се извежда това изискване?
6. Развален ли е в процесния случай наемният договор и основателни ли са претенциите на Христов? Какви други претенции би могъл да предяви срещу Иванови в случай на разваляне на наемния договор?
7. Какви възражения би могъл да противопостави Христов на Захариев?

[MidwinterSun]

Оф, тоя казус вече го мъдрим на две други различни места...

[aahz]

Да помоля за линк?

[MidwinterSun]

На лични разговори са, няма как да ти дам линк за тях. Общото заключение е, че казусът е дълъг, завързан и генерално гаден. Май до момента не съм се чула с човек, който да е заявил, че е доволен...

[aahz]

Чак пък гаден - всичко без първия въпрос е доста приемливо, да не кажа скучно. Изключение прави, поне за мен вписването на молбата за ревандикацията. Оттам нататък всичко го има в закона. Проблемът е, че първият въпрос наваксва доста за другите.

[MidwinterSun]

По първия въпрос не намерих нещо твърде сложно: измъдрихме фидуциарна сделка. Поне на мен това ми беше първата асоциация, а другите се съгласиха. По въпроса за действителността - висяща недействителност, тъй като сделката е извършена с имот в режим на СИО само от единия съпруг без съгласието на другия съпруг. Т.е., до момента на потвърждаване на тази сделка от съпругата Анелия тя си е недействителна и не поражда правни последици.

[aahz]

Ето, сега вече говорим.
За фидуциарна сделка - добре, обаче тя е за обезпечаване на договор, по който едната страна е различна. Затова според мен се наслагват още няколко неща - даване вместо изпълнение и обещаване действие не трето лице. Но това не е отговор на въпроса сделката действителна ли е.
За висящата недействителност - определено не съм съгласен, чл 26, ал. 4 от СК говори за оспорване от другия съпруг, тъй че според мен си е относителна недействителност. А тъй като срокът е пропуснат, сделката си остава в сила.

[MidwinterSun]

За висящата недействителност - може. В момента нямам много-много възможност да се ровя по закони и действам на прима-виста, така че ако става въпрос за оспорване, тогава наистина отиваме в хипотезата на относителна недействителност.

[Kristo]

Според мен Христов може да възрази за направените подобрения на имота пред Еоод-то ако то е станало легитимно собственик на жилището, ако не е станало, няма как да го изгонят без предварително известие. Си мисля.

[aahz]

1. Защо ЕООД-то да е собственик?
2. Дори да е станало по някакъв чудодеен начин, защо да дължи нещо за подобренията (съответно да ги дължи някой друг)?
3. Защо да има разлика в правата му според приобретателя?

[Kristo]

Ами Еоод-то би могло да стане собственик, ако съпругата не възрази, нали така? Не съм много сигурен в тази му част.

А тъй като заварен наемател има право да остане още 1год - спрямо новия преобратател, съответно наемните му правоотношения си продължават с новия собственик, т.е. правата му си остават същите, без значение кой му е наемодател. А правата му са за 19те хилки. Уж.

Не мисля, че има разлика в правата му спрямо това, кой е наемодател. То и самото лице Христов едва ли го вълнува на кого плаща наема. За него е важно да не го изгонят от имота, ей така изневиделица и от нищото. Той знае, че семейството няма да го изгони, но при смяна на собственика - нищо не се знае. Затова и законът е казал 1 год срок.

[aahz]

Аз никъде не виждам да има сключен договор с дружеството. Освен това СК казва, че неучаствалият съпруг има право да оспори сделката в определен срок - тя си е действителна, просто може да отпадне с обратна сила. Една година наемателят има, ако договорът е с достоверна дата - аз такова нещо не забелязвам. А за 19-те хиляди - тях пък съвсем не ги виждам...

[_sonrisa_]

Относно втория въпрос - сделката е действителна, но се намира в т.нар. ( от някои ) " висяща Действителност ". Т.е. евентуално волеизявление от страна на Анелия, с което я потвърждава, би я санирало, като същия заздравителен ефект има и изтичането на определения по субективен и обективен начин преклузивен срок ( чл. 24 СК ). В случая, тъй като са изтекли 3 месеца от узнаването за прехвърлянето, съпругата не може да я оспори.

[aahz]

Първо, СК говори за 6-месечен срок от узнаване (който всъщност е спазен), но има и допълнителен 3-годишен от сключване на сделката. Но сделката си поражда правно действие (което не е типично за висящата недействителност) и може да бъде оспорена единствено от неучаствалия съпруг. Това според мен е относителна недействителност.

[MidwinterSun]

Айде пак да се включа с малко повече време за целта.
Факт е, че СК говори за оспорване. Следователно имаме относителна недействителност.
Определено объркване може да дойде от факта, че според стария СК от преди 2009-а става въпрос за висяща недействителност, защото съгласно неговата уредба сделката е придобила действие едва след като в 6-месечен срок другият съпруг не е предприел действия по оспорването й. Пък основният учебник, в който се учи за висяща и относителна недействителност, е ГП-то на Мария Павлова, което май не е редактирано от 10 години.
Така че сделката е действителна.

По останалите въпроси
Даване вместо изпълнение - не виждам как. Тук нямаме даване в чистия му вариант.
Обещаване на действие на трето лице пък хептен - чие действие обещава съпругът?
Това, че фидуциарната сделка те са я сключили с идеята да обезпечава договор, това не значи, че самият имот в София се използва за обезщетение. Смисъл, ако имаме предвид залог, т.е. ипотека на имота, то сделката, която трябва да се сключи, е именно ипотека. Отделен е въпросът, че при договорната ипотека е недействителна предварителна уговорка, че ако изпълнението не се случи, собствеността преминава в кредитора.